【土增税漫谈4】土增税将进入立法时代

Lawping注：本文5月时因各种原因删除，今天重发。由于新发的征求意见稿和当时网传文件基本一样，本文未作修改。

后附征求意见稿说明(查看原文)。

小长假最后一天五四青年节的晚上，财税圈充斥着财政部国税总局发的短短22条6页纸的土增税法征求意见稿的图片。征求意见时间是4月底到5月15号，不过征求意见范围只限于省级和计划单列市级别，也就是说我等原则上是没有权利看到这个征求意见稿的。不过好在网传文件上没写密级，加之我也是被动看到的，也不知文件真假，大概也没事吧，最多就是本文被删掉而已。

1、关于立法

关于土增税要立法，其实去年就有消息了。2018年财政部公布的立法计划里边就有土地增值税立法研究计划。2019年财政部立法工作安排中也提到了力争年内完成土地增值税法的部内起草工作，及时上报国务院。（财政部2019年将完成增值税法、土地增值税法、消费税法、印花税法、城市维护建设税法、关税法的起草工作）

五一假期前，还看到某房企新闻上提到邀请税局领导讲解土增税法征求意见稿，所以这个意见大概也是半公开的事情了。

2、关于立法目的和时间安排

立法目的提到是为落实税收法定原则和健全地方税管理体系改革要求。这符合十八大以来推进税收法定进程的要求，根据公开资料，十三届全国人大常委会已将个人所得税法（修改）、增值税法、消费税法、资源税法、房地产税法、关税法、城市维护建设税法、耕地占用税法、车辆购置税法、契税法、印花税法、税收征收管理法（修改）列入立法规划，也就是说最晚在2023年3月前，这些税法都要落地。（房地产税法、税收征收管理法、增值税法、消费税法等已列入十三届全国人大立法规划）

不过立法计划并未提到土增税法，是不是会插队立法，亦或是等到下一届人大来完成？

不过在完成立法前，上层是否会针对目前各地纷繁复杂的土增税执行口径做一个统一？看来是不太可能了。执行了这么多年的暂行条例，且本来就作为地方税的定位，在立法完成前还是维持现行做法的概率更大。

值得思考的是，在土增税从目前更多政策的不确定性走向确定性以后，在清算单位、业态、分摊原则、地下车位、保障房、旧改拆迁等等筹划要素（参考一图了解土增税筹划三部曲）政策上越来越明确的未来，甚至这些要素可以被确定算法和房企管理体系所固化，税务管理人员或是中介服务机构在土增税筹划中的作用是否还有现在这么大？

3、关于文件篇幅

说实话，短短22条6页纸实在无法把土增税说清楚。土增税之所以成为房地产企业最重要的税种不是吹的，那是上边和下边洋洋洒洒的各类文件和执行口径组成的一个系统工程。当然，也可以想想要是把这些内容都作为法律条文，直接会把领导们绕晕，秉持企业所得税法以来一贯的立法风格，法律只说重要原则，执行性的解释还是会放到条例和各个公告中去的。

4、几个重大变化

一是征税范围扩大到集体用地。现行条例仅对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物征税，征求意见稿扩大到出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以此出资入股等。背景可能是现在已有很多地方试点集体土地使用权入市等改革，将其纳入征税范围可以一定程度上做到一视同仁并增加地方收入。文件也把新增的集体用地这一块土增税征税减免的权力给到了地方政府。

二是把普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免税规定改为由地方政府决定减或免。这个重大变化对于目前以住宅项目为主的开发商影响还是蛮大的，在限价和房企利润率下降的背景下，普通住宅符合条件免税的政策还是很大的优惠，如果地方政府不同意减免，会比较大的影响税负。当然从以往经验而言，地方上大概率还是会减免。

另外，征求意见稿增加了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定。该条文也从侧面反映了上层还是认为保障性住房土增税上应按视同销售处理，只有在符合规定条件才可免税。某些地方作为公共配套处理的模式可能会变化。

三是明确了部门配合和先税后证。未按规定缴纳土增税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。

四是关于进一步明确了纳税义务时间和申报方式。对于房地产开发纳税人，先预征后清算，在纳税义务发生月份终了之日起15日内，预缴税款；把现行主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的3种情况改为应当清算（1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的），取消房地产开发项目全部竣工、完成销售的情形，更加严格。

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